Het laagstgelegen gebied in Rotterdam bevindt zich aan de noordkant van de stad. Het betreft voormalige veengebieden en droogleggingen, waaronder het plangebied Polder Zestienhoven.Het polderpeil is hier -5.50 meter NAP.

In 1956 opende Rotterdam op deze plek het vliegveld Rotterdam-The Hague Airport. Door de komst van het vliegveld ging er echter een grote schakel verloren in het groenblauwe netwerk van Rotterdam. Daarnaast veroorzaken de vliegtuigen veel geluidsoverlast en luchtvervuiling voor de omwonenden. Wat als het vliegveld, een gebied van 220 hectare, ruimte maakt voor een duurzame stadswijk? 

De vraag rijst echter of het in deze tijd van klimaatadaptatie nog wel verantwoord is om bijna 6 meter onder de zeespiegel een nieuw woon-werkgebied met 10.000 woningen te bouwen. Het voorgestelde plan ‘Een nieuw polderpeil’ ziet het watervraagstuk op deze plek niet als een probleem, maar juist als kans. In het gebied wordt een nóg lager, nieuw polderpeil geïntroduceerd wat zal fungeren als waterbuffer voor Rotterdam.  

Het nieuwe polderpeil ontstaat door de grond ter plaatse van de waterbuffer ongeveer 1 meter af te graven t.o.v. het huidige polderpeil. Dit resulteert in 170 hectare (1.7 miljoen m2) nieuw oppervlaktewater: een gecultiveerd moeraslandschap. Met de afgegraven zandbodem zal het gebied waar het woon-werkgebied bedacht is weer 1 meter worden opgehoogd. 

Het plan sluit aan op het ingenieuze watersysteem van Rotterdam. De plas maakt een directe verbinding met de Rotterdamse Schie doormiddel van een nieuwe sluis. Met een stelsel van singels, plassen, boezemwater, gemalen en pompen houdt de stad het watersysteem van de polder op peil. 

In de zomer heeft het zomer-winter getijdengebied een relatief lagere waterstand. Door middel van pompen en sluizen kan het gebufferde water in tijden van droogte naar de omliggende (landbouw) gebieden worden getransporteerd. Er ontstaat een verkoelend leefmilieu in de steeds warmer wordende stad en een recreatiegebied voor heel Rotterdam. In de winter is er een relatief hoge waterstand en fungeert de plas als buffer voor de stad in geval van piekbelasting en kan er in de koudste dagen op geschaatst worden. Als er sprake is van extreme piekbelasting, kan er uitgeweken worden naar de Polder Schieveen. Het gecultiveerde moeraslandschap zal leiden tot een nieuw ecosysteem en herstel van de biodiversiteit in het gebied.

Door het bebouwde gebied op te hogenontstaat er een dijktalud naar de kant van de bestaande wijk Zestienhoven. Deze radicale as vormt de hoofdweg van het plan. Tegelijkertijd wordt de historische structuur van de Oude Dijk hersteld en vormt de nieuwe dijk verschillende netwerkverbindingen voor de fiets. De lijnen zijn zo getrokken dat de bereikbaarheid vanuit de bestaande wijk naar het water wordt versterkt voor de fietser en voetganger. De oude terminals van het vliegveld zijn behouden en openen zich naar het water. 

Door het straatprofiel van de hoofdstraat asymmetrisch te maken, ontstaat er een zon- en schaduwzijde. De schaduwzijde (ook wel de ‘makerszijde’) wordt gekenmerkt door een autoweg en de wat meer ‘grove’ bedrijvigheid. Aan de zonnige zijde is er veel ruimte gemaakt voor fietsers, voetgangers, groen en de wat ‘zachtere’ werkgelegenheid. De expeditiestraat in het bouwblok maakt dit mede mogelijk. Door het auto- en fiets parkeren op de eerste verdieping op te lossen, ontstaat er een levendige plint. 

Door de verschillende leefmilieus, de stapeling van functies en de grote verscheidenheid aan woontypologieën in het gelaagde blok ontstaat er een innovatief woon-werkblok. Naar het water toe transformeert het generieke bouwblok zich in dichtheid en verandert de functie steeds meer naar enkel wonen. Het blok verzacht en versmelt met het landschap.